Ежегодно в Минске совершаются тысячи сделок по купле-продаже квартир. При этом не у всех покупателей есть возможность обращаться за помощью к риелтору: люди решают, что все сделают сами. Однако такие сделки, по словам экспертов, достаточно сложные и требуют определенных знаний. Нередки случаи, когда самостоятельная покупка квартиры оборачивается для нового владельца неприятностями из-за подводных камней, которые он не учел.
Корреспондент Sputnik выяснила у заместителя директора по договорной и общеправовой работе "Твоя столица. Агентство недвижимости" Андрея Кудакаева, на что стоит обратить внимание тем, кто решил приобрести жилье, не привлекая риелтора.
С чего начать
Ежегодно часть сделок по купле-продаже жилой недвижимости в Беларуси признаются недействительными.
"И в 2017, и в 2018 году по Минску около 160 сделок были признаны такими. По самым разным причинам", – рассказал Андрей Кудакаев.
Чтобы не попасть в эту печальную статистику, нужно при покупке жилья хорошо подготовиться и максимально себя обезопасить.
"В первую очередь перед покупкой квартиру нужно тщательно и досконально осмотреть на предмет недостатков и достоинств. Основная задача покупателя – убедиться, что квартира его полностью устраивает. А юридических тонкостей очень много, и не во всех покупатель сможет разобраться без помощи специалистов", – отметил эксперт.
По его словам, каким бы образом квартира ни попала к продавцу – по завещанию, договору дарения, купли-продажи или при постройке долевым способом, в каждом случае могут быть свои подводные камни.
"Нужно выяснить, находится квартира в совместной собственности или же является личной собственностью титульного собственника. Также нужно убедиться в том, что продавец и те, кто дают согласие на совершение сделки, отдают отчет своим действиям. Это то, что можно узнать, получив некоторые документы. Все остальное – уже по запросу риелторской компании. Покупатель или продавец такую информацию самостоятельно не получат", – пояснил он.
Какие документы проверить
Покупатель может попросить у собственника показать документы на квартиру, в первую очередь техпаспорт.
"Это даст представление о том, делались ли перепланировки, которые не были утверждены. Необходимо также попросить предоставить документ, подтверждающий, каким образом была приобретена квартира. Если квартира молодая, то представление об этом даст копия лицевого счета. Если квартира с историей, копия, которую может взять продавец, полной информации не даст", – пояснил Кудакаев.
Можно также запросить выписку из ЕГРНИ (БРТИ), но она отражает лишь информацию по текущему моменту – есть ограничения на продажу или нет.
"Эту информацию проверяет нотариус, если будет ограничение, сделка не совершится. Стоит также попросить продавца и тех, кто дает согласие на продажу, взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о том, что они не стоят на учете. Это даст возможность убедиться, что они не страдают заболеваниями, препятствующими адекватному восприятию мотива сделки", – отметил собеседник.
Бывает, что квартира продается по доверенности. Установить, действующая ли она, можно без проблем – эта информация есть в открытом доступе на сайте Нотариальной палаты. Там можно проверить, отзывалась доверенность или нет.
"Вообще лица, которые удостоверяют договор купли-продажи, чаще всего сами проверяют такие моменты до подписания сделки. Они же могут выяснить, кто зарегистрирован в квартире. Также проверят паспорта участников сделки на подлинность", – перечислил специалист.
Кроме того, покупателю нужно убедиться, что нет задолженности по коммунальным и прочим платежам.
"По коммунальным платежам информацию можно получить из копии лицевого счета, которую продавец берет в расчетно-справочном центре – он может попросить сделать отметку, есть задолженность или нет. А есть ли долги по услугам "Водоканала", "Белтелекома", "Энергосбыта" и "Мингаза", можно уточнить в самих этих службах. Продавец квартиры может обратиться туда и взять справки, в которых указаны оплаченные показания. Покупатель может сверить их с действительными показаниями счетчиков", – объяснил Андрей Маратович.
Расчет при покупке квартиры покупатель с продавцом могут проводить так, как им удобно. "Те, кто выбирают безналичный расчет, больше задумываются о безопасности и не хотят ходить по улице с крупной суммой денег. Те, кого такие вопросы не смущают, спокойно рассчитываются наличными деньгами", – констатировал он.
Чего не стоит бояться
Эксперт утверждает: ничего страшного в ситуациях, когда выясняется, что у продавца есть родственники, которые находятся в местах лишения свободы, нет.
"Нужно просто проанализировать, как человек туда пропал, какие права он имеет в отношении объекта недвижимости. Если у него есть такие права, продавцу нужно будет взять у него согласие на продажу. Он должен быть уведомлен о том, что квартира продается, и должен отказаться от своих прав на нее. Такие случаи бывают, все решается", – рассказал Андрей Кудакаев.
То же касается сделок с продавцами, ведущими асоциальный образ жизни. Не стоит их бояться, нужно просто быть бдительными.
"Я не говорю о случаях, когда речь идет о мошенничестве. Но если все происходит в рамках закона, квартира продается по рыночной цене, а адекватность продавца подтверждена документально, можно проводить сделку. Если в справках из психоневрологического и наркологического диспансера все же всплывает какой-то диагноз, нужно назначить дополнительную экспертизу и удостовериться, что человек осознает, что делает. Тогда риски минимальны", – подчеркнул собеседник.
Чем помогут риелторы
По словам Кудакаева, по возможности, покупателям лучше все же обращаться к риелторам.
"Во-первых, специалист четко укажет зону ответственности самого покупателя. Это касается каких-либо дефектов квартиры, инфраструктуры, соседей. Здравомыслящий покупатель и сам обратит внимание на эти моменты, но риелтор может указать на неочевидные недостатки. Во-вторых, эксперт поможет сделать все юридически грамотно", – пояснил он.
Специалист отметил, что только 20-25% сделок можно назвать стандартными. "Остальные проходят с какими-либо нюансами. В этом случае часто решающим становится опыт риелтора. Зачастую он выявляет такие небольшие проблемы, которые в будущем могут для покупателя вырасти до масштаба черной дыры", – подытожил Андрей Кудакаев.
Читайте также:
- Почему растут цены на недвижимость?
- Задолженность белорусов перед банками установила новый рекорд
-
Цены на жилье: предпосылки для роста остаются
