"Скрытые наследники": как защитить квартиру при покупке
13:18 31.01.2025 (обновлено: 13:21 31.01.2025)
© Sputnik / Антон Денисов
/ Подписаться
Эксклюзив
Покупая квартиру или вступая в наследство, многие люди не подозревают, что их право на недвижимость могут оспорить в суде. Кто такие "скрытые наследники", разбирался Sputnik.
Часто, получая заветные квадратные метры, люди сталкиваются с самыми неожиданными проблемами, включая появление неизвестных наследников, которые пытаются отсудить свою долю в купленной или полученной в наследство квартире.
"Споры вокруг недвижимости чаще всего провоцируют именно скрытые доли. По закону скрытая доля – это часть недвижимого имущества, которая принадлежит третьему лицу в силу норм законодательства, однако по каким-то причинам не была юридически выделена. Проще говоря, у человека нет свидетельства на эту долю, но по закону право на нее он имеет", – рассказала адвокат юридической консультации Центрального района Минска Виолетта Дунаева.
Виолетта Дунаева
© Sputnik / Виктор Толочко
Скрытая доля
По ее словам, такие ситуации складываются с объектами недвижимости, которые были приватизированы. Договор о приватизации заключался с одним лицом, но зачастую в нем есть пункт, где указываются участники приватизации. Если человек принимал в ней участие, это означает, что он имеет право на долю.
Адвокат добавила, что по общему правилу свидетельство о праве собственности выдается на имя человека, который являлся стороной в договоре приватизации (то есть заключал договор). В случае, если он умирает, к наследованию призываются лица в порядке очередности, установленной гражданским законодательством. Наследникам нотариус при этом выдает свидетельство о праве на наследство, которое в последующем является основанием для регистрации права собственности.
"Люди наследуют квартиру и живут замечательным образом, а потом им приходит исковое заявление, и они понимают, что объявился наследник, у которого была доля", – сказала Дунаева.
При этом она пояснила, что зачастую у граждан на руках нет договоров приватизации из-за давности событий. Бывает и так, что, составляя завещание у нотариуса, человек не берет с собой договор приватизации, а ведь нотариус может и не знать, что квартира была приватизирована. Конечно, на сегодня работа органов нотариата выстроена правильно и грамотно, такую информацию нотариус при обращении к нему гражданина, как правило, проверяет.
Однако это все же не исключает вероятность возникновения "скрытой доли" в последующем – уже после принятия наследства и оформления.
Супружеские доли
В недвижимости могут выделяться еще и так называемые "супружеские доли". Например, супруги в браке приобрели дом или квартиру либо построили жилье. При этом объект зарегистрирован на кого-то одного.
"Брак расторгли, имущество не делили. Брачных договоров, соглашений о разделе имущества не заключали. Согласно закону, бывший супруг не является наследником первой очереди. Умирает супруг, на которого зарегистрирован дом. Открывается наследство. В наследство вступают дети умершего от иного брака, получают свидетельство. В последующем разведенный супруг вспоминает, либо уже его наследники "вспоминают", что у папы наверняка была супружеская доля и нужно ее выделить", – привела пример адвокат.
По ее словам, законодательством предусмотрено, что имущество, полученное супругами в дар или в порядке наследования, является личной собственностью, независимо от того, было это в браке либо до его заключения. Но из этого правила есть исключения.
Дунаева обратила внимание, что жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, может быть признано судом общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга произведены, в частности, капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование жилого помещения в результате чего стоимость жилого помещения значительно увеличилась. В этом случае доли супругов признаются равными в праве собственности на все жилое помещение, а не только в части произведенных в нем улучшений.
Допустим, после расторжения брака супруга умирает, дом наследуют ее родители как наследники первой очереди, но в последующем о своих правах на долю в недвижимости может заявить бывший муж или его дети.
"По общему правилу, на практике внесенные супругами вложения должны увеличить стоимость недвижимости на 30 и более процентов, суд признает такое имущество совместной собственностью, и тогда мы снова имеем дело со скрытой долей", – отметила она.
Виолетта Дунаева
© Sputnik / Виктор Толочко
Редкий случай
Также адвокат упомянула, что бывают и такие редкие случаи, когда человека признают умершим или безвестно отсутствующим – это особая процедура, и при наличии определенных обстоятельства суд может вынести такое решение.
"Например, суд признал сына умершим или безвестно отсутствующим, прошло какое-то время: мама умерла, в наследство вступает ее дочь или супруг. А потом получается так, что сын возвращается (и говорит, что на самом деле был в Тибете несколько лет). В таком случае ему нужно обращаться в суд, чтобы такое решение отменили. Но если такое случается, конечно, ему тоже причитается доля в имуществе", – подчеркнула адвокат.
Алгоритм действий
Дунаева обратила внимание, что в случае, когда человек знает, что ему причитается наследство, он должен обратиться к нотариусу, чтобы узнать, есть ли скрытые доли в имуществе. Необходимо уточнить, на каком основании возникло право собственности у предыдущего владельца.
"Раньше это можно было легко узнать в организации по государственной регистрации и земельному кадастру. В выписке (справке) написано, кто собственник и основание возникновения у него права собственности. Если квартира приватизирована, там просто будет написано в основаниях – договор приватизации. И здесь уже нужно насторожиться, потому что вряд ли это была приватизация с одним участником. В любом случае это следует выяснить. Если это была приватизация с несколькими участниками, то нотариус истребует документы, при необходимости направляются запросы с целью выяснить размер начисленной жилищной квоты на каждого члена семьи", – сказала она.
По ее словам, приходя к нотариусу по таким вопросам, у гражданина есть право напомнить ему, что необходимо выяснить, на каком основании возникло право собственности.
"Часто бывает и так, что люди приобретают квартиры, а потом приходят и утверждают, что риелтор ничего не проверил. Конечно, мы не можем судить о квалификации риелтора, это не входит в нашу компетенцию. Мы просто можем дать оценку сложившейся у клиента ситуации и помочь ему найти решение возникших вопросов, связанных с внезапными наследниками. Поэтому от споров со скрытыми долями никто не застрахован. Ни наследники, ни покупатели", – рассказала адвокат.
При этом она уточнила, что в случае возникновения желания приобрести недвижимость лучше всего со всеми имеющимися документами и информацией, полученной от риелтора, прийти к адвокату, чтобы он объяснил возможные последствия оформления той или иной сделки.
Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале и Viber. Также следите за нами в Дзен!
